Surélévations et aménagement de combles : les niches immobilières genevoises

08 Juil 2019
m3 Magazine

Entrée en vigueur le 22 avril 2008, la loi sur les surélévations permet de valoriser un patrimoine immobilier par le biais d’une transformation partielle ou totale de l’immeuble, sans étouffer économiquement les propriétaires. m3 GROUPE, comme bon nombre de professionnels de l’immobilier, a toujours eu une approche très pragmatique de la loi : accompagner ses clients dans une réflexion générale de revalorisation de leur bien immobilier. Ces derniers ne sont pas forcément de grands groupes immobiliers, mais plutôt des propriétaires d’un ou deux immeubles dont les revenus servent à assurer un confort familial ou une retraite convenable.

Pour eux, se pose un jour inévitablement la question de l’entretien de l’immeuble et la mise en conformité de ses installations : fenêtres, énergies, sanitaires, ascenseur, façade et confort général des appartements. Toutes ces interventions sont coûteuses et même si, bien entendu, elles valorisent l’immeuble, elles n’améliorent en rien sa rentabilité immédiate.

Texte de Jean-Gabriel Linder, Responsable grands comptes m3 GROUPE

En contact permanent avec les propriétaires des immeubles qu’il gère, m3 GROUPE prend en compte toutes les difficultés auxquelles ceux-ci sont confrontés  : législation pléthorique, autorisations nécessaires à tous les niveaux d’intervention, contrôle des loyers, rapports avec un département surchargé, fiscalité débordante, avec pour conséquence des rendements de plus en plus faibles et très souvent un manque de liquidités qui laisse les immeubles dans un mauvais état d’entretien.

C’est dans ce contexte que nous accompagnons les propriétaires dans une réflexion générale de valorisation de leur bien en imaginant avec eux des solutions diverses : soit l’aménagement des combles, soit une surélévation, soit enfin dans certains cas plus critiques, la transformation de sur-faces commerciales en appartements. Tous les immeubles ne sont bien évidemment pas sur-élevables, tous n’ont pas de combles aménageables et, de plus, les règlements restent contraignants, mais on peut observer une certaine bienveillance de la part du Département envers nos propositions.

 

Revaloriser l’état locatif

Parmi les nombreux projets réalisés par m3, on compte trois cas exemplaires de rénovation ayant permis une revalorisation de l’état locatif. Le premier est celui d’un aménagement de combles réalisé dans un immeuble cossu de la fin du XIXe siècle situé dans la ceinture « fazyste » de Genève : en mains familiales de très longue date, l’immeuble était entretenu normalement mais nécessitait des travaux en façade et des garde-corps. Afin de rentabiliser ces travaux de réfection, nous avons envisagé, en collaboration avec le bureau d’architectes Domulor, de construire un bel appartement de 4,5 pièces dans les combles, et ceci malgré une faible hauteur sous toit. La rénovation s’est soldée par une situation gagnant – gagnant : les propriétaires ont pu rendre à l’immeuble son lustre d’antan et maintenir ainsi sa rentabilité, sans causer aucun dommage social car les loyers n’ont pas été augmentés.

Surélever un immeuble entier

Le deuxième cas concerne un immeuble des années 1950 situé sur la rive droite, appartenant aux mêmes propriétaires depuis de très nombreuses années. Toujours avec l’aide du bureau Domulor, nous avons obtenu l’autorisation de surélever l’immeuble de deux étages, soit de construire 36 pièces supplémentaires, au loyer contrôlé de CHF 6’698.- la pièce par année. Il n’est pas courant d’avoir tout à rénover dans un immeuble : colonnes sanitaires, fenêtres à changer, ascenseurs, façades, chaufferie. Et, dans ces conditions, gérer les relations avec les locataires n’est pas une affaire facile. Pourtant, nous avons respecté les prévisions en temps et en budget des travaux d’entretien et de la surélévation. Nous avons livré aux propriétaires deux immeubles entièrement restaurés, dont l’état locatif résultant de la surélévation aura permis de rentabiliser non seulement la nouvelle construction mais aussi l’ensemble de travaux au taux de 4,35%. De plus, aucune hausse de loyer n’a été appliquée et les locataires ont été équitablement indemnisés pour avoir supporté stoïquement les nuisances.

Transformer des surfaces commerciales en appartements locatifs

Le dernier cas concerne la transformation totale de l’emblématique Église de la Sainte-Trinité située à la rue Rothschild. En juin 2017, la permanence psychiatrique qui occupait les 4 étages du bâtiment a déménagé, libérant ainsi une superficie net totale d’environ 1 600 m2. Étant donné les difficultés rencontrées par les propriétaires pour relouer tout ou partie de l’immeuble, nous leur avons proposé de réaliser une transformation totale de ces surfaces commerciales en 20 appartements traversants de 2 à 5 pièces chacun, au total 66 pièces habitables soit 1 460 m2 de surfaces locatives. En collaboration avec le bureau d’architecture Maurice Cattin, nous avons réalisé d’importants travaux du gros œuvre afin de vider entièrement les 4 étages. La démolition et le raccordement technique en parties supérieure et inférieure des étages ont exigé de l’ingéniosité et une intervention délicate.

Les accès aux appartements ont été regroupés, ce qui nous a permis d’éviter la construction de coursives supplémentaires et de minimiser ainsi leur impact sur la façade. Disponibles début juillet 2019, ces nouveaux appartements présenteront des qualités architecturales et esthétiques très intéressantes, telles qu’une grande hauteur sous plafond et un mariage réussi entre les éléments historiques conservés et les éléments modernes.

Cet article a été publié dans m3 MAGAZINE numéro 7.